燕郊，进化前的“猩猩之城”

发布日期2020年03月01日

来源西瓜说房

燕郊，进化前的“猩猩之城”

“进化之前的城市”——燕郊

《疯狂动物城》中，讲了一个各种动物和平共处，共同建设一座现代化动物都市的故事。

如果将城市拟人，燕郊应该是一种什么动物呢？

从行政区轮廓线上看，三河市像一头小狮子。

燕郊正处于这头“狮子”的头部，“虎视”通州。

图中黄色为基本农田，而棕红色为建设区。

燕郊，因为跨过一条河就是北京通州，所以成为了三河市建设最密集的地方。

不过，与其说燕郊是头狮子，笔者认为燕郊更像是“黑猩猩”。

黑猩猩并没有任何贬义，作为和人类基因相似度高达98.77%的动物，某种程度上说，可以被看做进化路上和我们分道扬镳的“兄弟”。

原始，暴力，纷乱，却又透露着无限希望。

“进化潜力”，是燕郊这座“猩猩之城”最重要的特点。

黑猩猩是一个绝佳的动物研究样本。在研究黑猩猩的过程中，给人类启发，更好的让我们认识自己。

而燕郊，恰好也是这样一个独一无二的城市学样本，在城市发展和房价变动的过程中，体现出很强的原始性和巨大的进化潜力。

说到这里，给大家看一张燕郊和通州交界出的照片：

燕郊和北京交界航拍

大家猜猜哪边是燕郊？

高楼林立，别墅成片的是燕郊。

全是农田的是北京。

北京的东六环外，已经像乡村了。

其实很好理解，大城市的边界，往往不如相邻城市发达。

很多城市在发展蔓延过程中，都呈现“郊区递减”现象。

核心资源具有很强的向心力和吸附力，“啊~五环，你比四环多一环”的歌词里，其实透露着大城市外围郊区对核心区的向往。

大城市的这种吸附力，往往会跨过城市的行政边界，按照物理距离和交通距离的远近，无差别的吸引资源向心建设。

正如香港和深圳的交界，农田的一边才是“繁荣”的香港。

位于香港地区和深圳地区交界处的农田

《猩球崛起》中，望着城市的猩猩们。

四十年前的深圳，在很多人看来，和香港的差别，恐怕就像猩猩和人的差别一样。

谁能想到一个靠打渔为生的小渔村，能和当时“亚洲四小龙”的国际化城市相比呢？

台湾电视台中，嘉宾说大陆人吃不起茶叶蛋

直到今天，这种当时根深蒂固的想法仍然留有印记。

西瓜君举了香港和深圳的例子，是想告诉大家：

深圳飞速发展，向香港看齐的过程，可能在燕郊重演。

今天你对燕郊爱答不理，十年后，燕郊可能让很多人“高攀不起”。

用动态和发展的眼光看城市，才能抓住城市“进化”的机遇。

如今燕郊这座“猩猩之城”，正处于“进化”的分岔路上。

燕郊历史房价分析

楼市纷乱，缺少秩序，充斥着欲望和贪婪；是燕郊的第二种“黑猩猩”特征。

《猩球崛起》中，为生存权利反攻人类的猩猩们

人是一种擅长遗忘的动物，燕郊的楼市最适合“韭菜”繁衍

高点买入，持续站岗的炒房客，是暴力闯入燕郊楼市的“外来户”，并付出了“血”的代价。

黑猩猩Ayumu能在眨眼功夫记住一组数字的位置和顺序。

一个难以接受的事实是：黑猩猩比人类的瞬间记忆能力要强的多。

很多时候，人类在面对复杂事物时，对“顺序”的理解，还不如一只黑猩猩。

我们常发现，已经拥有如此发达文明的人类，在面对“市场”这个怪兽的时候，往往表现出的充满动物性，贪婪的看不到风险，一拥而上。

17年3月，燕郊房屋均价冲顶，达到2.86万元，随后直线下跌到2.2万元。

接着的18年1-6月，半年时间因为严格的限购政策，导致交易量冰封，价格平稳。

7月以后继续下跌，18年底已跌到1.85万每平。

到了19年，前两个月均价已经涨了1000元，涨幅5.9%

也就是说，从17年3月，燕郊冲顶后进入持续两年了的下跌周期，从2.86到1.85万，累计跌幅35%。

相比北京这两年均价调整，先跌后涨，幅度不超过10%。

燕郊可以说跌的很惨了，相当一部分小区均价被腰斩。

为什么跌的这么狠？

因为在更早的两年，燕郊房价上涨的不正常。

只有回到更大的范围和更长的周期内全盘考虑，才能看到决定燕郊房价变动的真实脉络。

燕郊房价上升周期：

从15年6月9900元开始，到15年底12400元，燕郊房价半年上涨25%。

16年完成了13000到25600，97%，接近翻倍的涨幅。

一年半的时间，燕郊涨了2.5倍。

燕郊房市特点：涨的更猛，跌的更快。

像极了股市里炒概念的ST股票。

注：这张图很重要，信息量很大

横向对比北京同期，16年是全市普涨45%。

燕郊虽然短期大大领先，但是之后的跌幅差不多把之前的“泡沫”涨幅都“吐”出来了。

最后留下来的涨幅还不如北京平均涨幅。

15年，燕郊32.8%的涨幅领先北京，只有这部分的涨幅是对政府东迁带来的真实价值的反应。

如图所示，北京市核心区，通州副中心，燕郊，地理上呈现三点一线，物理距离很近。

模仿北京：

学习模仿，是燕郊的第三种“黑猩猩特征”

模仿和学习能力是人类成为万物之王的原因，也将是燕郊这座“猩猩之城”的进化之路。

燕郊这座本来规划混乱、原始，短板明显的猩猩之城，正在向已经有成熟规划的北京和通州副中心学习，走“北京发展模式”，这将大大加快燕郊的“进化速度”。

《猩球崛起》，嫉妒和学习，是人来进步的源动力

16年以后数据分析：

15年底，通州作为北京市行政副中心，市政府确定东迁的规划渐渐明朗。这是影响北京东部地区房价涨幅最大因素。

直接导致通州和燕郊的涨幅远超平均水平。

在这张官方规划图中，燕郊和北三县完全和北京城市副中心一体规划。

燕郊距离中心城区和副中心，都要比怀柔、平谷、密云要更近。

从地理位置上看，位置优势接近于亦庄（4.7万均价）和顺义（4.2万均价）。

北京市政府动迁，实质上带来的是规划产业的利好。
东部整体经济、产业、交通、教育等方面都将受益。
按利好排序，通州、朝阳、燕郊，是受北京市政治经济资源东迁影响最大的三个区域。

通州：作为直接受影响地，实际利好最大。
反应为房产真实价值增值最大。
即使和燕郊同样严格限购，涨幅仍最稳。

朝阳：作为直接辐射地，位于北京核心区和副中心之间。
价值受到两个“极点”的双重辐射。
真实价值增值同样位于全市前列。

燕郊：因为房价相比北京均价很低，购房门槛低；
在无需北京购房资格，不限购的情况下，上涨周期涨幅最高。
但是因为远期协同发展规划远未落地，房产真实价值增值最少。